A nova Reforma Tributária vai mexer em muitos setores financeiros, incluindo no valor do aluguel, que vai ser alterado significativamente.
A reforma tributária representa uma das mudanças mais aguardadas no sistema fiscal brasileiro, pois busca simplificar e tornar mais justo o modelo atual. O objetivo central consiste em reorganizar a cobrança de tributos e reduzir a complexidade do sistem.
Isso deve promover maior transparência para contribuintes e empresas. Com a aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, o país inicia um processo de transição que impactará diretamente diferentes setores da economia.
Ao mesmo tempo, a reforma cria novas regras para serviços, comércio e atividades imobiliárias, afetando tanto grandes corporações quanto famílias que dependem de rendimentos próprios. Assim, entender os principais pontos dessa transformação tornou-se fundamental para planejar o futuro financeiro.
Neste artigo, você vai ver:
Nova Reforma Tributária vai mexer com diversos setores
A partir de 2026, a reforma tributária começará a impactar vários segmentos da economia, especialmente aqueles relacionados à locação e venda de imóveis. Os rendimentos de aluguéis, antes tributados apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, passarão a ser atingidos por outros tributos.
No caso, entra também o Imposto sobre Bens e Serviços e pela Contribuição sobre Bens e Serviços. Essa mudança rompe com o tratamento diferenciado existente, aproximando a tributação de pessoas físicas daquela aplicada às empresas que atuam no setor imobiliário.
Esse novo cenário representa desafio significativo para famílias que vivem da renda de aluguéis, já que a cobrança adicional aumentará os custos e poderá reduzir a rentabilidade. Investidores que utilizam imóveis como fonte de sustento terão de revisar cálculos financeiros e repensar estratégias.
Além disso, a reforma tributária não se restringe ao mercado imobiliário. Outros setores também sentirão os reflexos da substituição gradual de tributos existentes, como ISS, PIS e Cofins. Esse processo de unificação busca simplificação, mas exige atenção redobrada de contribuintes.
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Quais os novos tributos da Reforma Tributária?
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu dois tributos principais que formarão o núcleo do sistema de IVA dual. O primeiro deles é o Imposto sobre Bens e Serviços, de competência de estados e municípios, e o segundo é a Contribuição sobre Bens e Serviços, que ficará sob responsabilidade da União.
Ambos substituirão gradualmente tributos atuais, reduzindo a sobreposição de impostos e criando um modelo mais uniforme. Com a entrada em vigor dessas novas cobranças, até mesmo atividades de locação de imóveis, antes livres de impostos sobre consumo, passarão a ser alcançadas.
Essa alteração muda a lógica da tributação sobre patrimônio e renda, pois aproxima os proprietários de imóveis da realidade das empresas prestadoras de serviços. A reforma, portanto, amplia a base de incidência e gera impactos imediatos sobre diferentes contribuintes.
Quem será afetado?
Segundo o artigo 251 da lei, o recolhimento de IBS e CBS será obrigatório para pessoas físicas que possuírem mais de três imóveis alugados e receberem receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Se esses limites forem ultrapassados, mesmo que parcialmente, o locador se enquadrará nas novas regras. Esse critério atinge especialmente pequenos investidores e famílias que complementam renda com aluguéis, aumentando o custo desse tipo de investimento.
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Nova tributação de vendas de imóveis
Outro ponto relevante da reforma tributária é a nova forma de tributação sobre a alienação de imóveis. A partir de 2026, a venda de propriedades será submetida ao IBS e à CBS, com redução de 50% na base de cálculo.
Essa medida soma-se ao Imposto de Renda sobre ganho de capital e ao ITBI, que continuam em vigor. Embora a redução atenue os efeitos, ainda haverá aumento de encargos para vendedores, exigindo maior planejamento nas transações.
Um detalhe importante envolve imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026. Nesses casos, o valor de referência poderá ser o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor oficial definido pelo governo.
Mudanças para locatários
A locação por temporada também recebeu tratamento diferenciado dentro da reforma tributária que deve chegar em breve. Contratos de até 90 dias foram equiparados a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas.
Isso significa que, em vez da redução de 70% da base de cálculo, aplicável aos aluguéis residenciais, a temporada contará apenas com uma redução de 40%. Na prática, a tributação sobre imóveis ofertados em plataformas de curta duração, como Airbnb, será mais pesada.
Esse ponto exige atenção de investidores especializados nesse nicho, pois a carga tributária pode comprometer a rentabilidade do negócio. Além disso, durante a fase de transição, as alíquotas crescerão progressivamente, intensificando ainda mais os custos.
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